去年，中国房地产市场可谓异常惨淡。可是，不管大环境如何，总有一些企业稳如泰山。比如华润置地，2022年业绩位列全国第四，华西大区甚至逆势爆发，在成都夺得第一。

　　在激烈的市场竞争中，每一分成绩的取得，都源于实力。华润置地亮眼的业绩，是典型的“长期主义”的胜利。

　　特别看完产品后，更加不得不承认，其确实实至名归。在行业追求标准化的大势下，凭借扎实的区域深耕，华润置地华西大区每一个项目都是结合城市在地文化的定制级产品：2022年新亮相的11个项目，要么是城市封面，要么极具创新力，从示范区就一路让市场和城市为之惊艳和震撼。业绩想不爆发，都难！

　　未来，开发商必须转向高质量发展，才有继续生存和发展下去的可能。华润置地的打法极具借鉴意义。下面，我们就以华润置地华西大区为例，展开分析，看看它是怎么做的。

　　示范区，是项目客户体验的重要载体，是展示客户关注点的核心道具，是实现高品牌价值、项目快去化和高溢价的重要一环。

　　虽然市场下行、行情转冷，但华润置地逆势而上，加大产品展示投入，每一个示范区都是定制当地的ICON，且全部实景打造。

　　要成为当地的ICON，至少得满足以下几点：与项目所在地的自然、人文特征共生；极高的颜值；极致的创新引领；这可不是光靠舍得投入就行。

　　一、与城市极致共生，不违和建筑与城市之间的连结，是不断被思考的世纪命题。坚持城市深耕的华润置地，自然对这一命题有无比深刻的理解。华润置地所有项目的示范区都秉承与城市共生的理念，既带来了亲近性，又增大了展示面。重庆中央公园悦府地处中央公园板块北皇冠位，坐拥70000平米中心湖景资源，规划有约3500米环湖步道和约45000平米湖岸绿化。为了最大化输出场地价值，一方面，示范区充分利用秘谷公园、U型生活环、环湖公园带的打造，展示环境宜人、配套丰富的滨湖生活场景，总展示面积达11200㎡，其中景观就占了10220.41㎡，山、湖、公园等价值点，在展示区的选址与动线中都被体现出来。

　　另一方面，“生长型”示范区概念，可以根据开放节奏逐步加推实体示范区、滨湖配套带，让示范区可以不断“生长”，有序兑现项目核心价值点，让客户有延续性的惊喜获得。

　　常见东方美学售楼处，通常功能集中，造型元素堆砌，扁平单一，缺乏地域特征性和契合度。成都锦江悦府，却通过在地文化现代转译，打造了一个扎根地域文化，又与众不同的示范区，成为城市封面：

　　· 首先，整体空间延续九寨沟黄龙景区五彩池的卡斯特地貌特色，通过高低错落的递进关系演绎灵动飘逸的巴蜀景观；

　　·其次，五重院落，是杜甫草堂空间的传承，从而打造出大隐隐于市的东方生活归心庭院；

　　西安港悦城示范区以“城市礼盒”的概念贯穿设计全过程，示范区利用入口空间序列、局部架空及景观片墙等，通过模数化的体块串接起城市与示范区的联系。

　　成都天府九里，一楼的整体空间采取环绕式空间布局，天窗和条窗的设计，提升了室外和室内的互动性。负一楼洽谈区与室外景观的结合，让互动进一步强化……

　　二、超高的颜值，极具昭示性要成为城市封面，光融入城市还不够，还必须要有超高的颜值。华润置地华西大区主要从造型（譬如人的身材）和材料（譬如人的衣装）着手打造。

　　重庆观宸展示中心是造型创新最典型的案例，说它是“观音桥商圈新地标，划时代建筑风格”一点都不夸张。开云APP

　　观宸的场地有巨大的高差，但山地是重庆最重要的特征和载体，因此，观宸从一开始就以山体作为营造元素，采用“顺势营造”的设计理念，实现了室内空间与自然山体无边界的交融，让空间成为了自然景观的一种延伸。

　　其超现实主义的大门，就像一艘准备起航的星际战舰，不仅仪式感拉满，还有强烈的科幻感，入口内厅的巨屏则像星际传送门，走向未来生活。

　　入口空间及会客厅以钢结构体系为主体结构，外立面则采用蜂窝铝板幕墙体系，形成了如“天外来物”般的流畅切削形体与光洁未来感的肌理。

　　如此大胆前卫的设计，让人叹为观止。但它却高度贴合项目的主要客群——中青年城市新贵为主——有品位有调性有要求的强烈诉求。

　　成都锦江悦府，则是精妙用材和色彩的典型。通过选用木纹铝板、金属冲孔板，木纹金属杆件、超白玻璃等材料，还原出川渝传统建筑骨架分明、出檐轻薄而深远的造型特征。

　　冲孔纹理仿造出手工编织感的肌理，拉近了人与建筑距离。双层的构造形成似透非透的朦胧感，还最大化实现了步移景异的动态美。

　　重庆中央公园悦府展示中心取重庆涂山窑之色彩，以青色为瓷，辅以金色，形成雅润的建筑气质，极具视觉冲击力。

　　三、定制符号强化在地独特性一个项目的示范区，能够做到以上两点，已经足够优秀了，但华润置地还不满足。

　　我们知道，符号是一种具有很高辨识度的元素，一件商品打上LV、GUCCI的logo，售价瞬间能增长上百倍，因为这是它的专属标签，能够被人快速识别，由此带来身份的认同感。

　　重庆观宸随处可见的定制式ICON植入，如奢侈品的logo，不仅增强可识别性，还标识了独特性。

　　值得一提的是，华润置地对符号的运用十分克制，一方面，其是基于属地特色，换句话说，它本身就属于那里；另一方面，符号是高度抽象提炼之后，融入到建筑之中去的。

　　比如，成都锦官首著的logo来自于成都市花“芙蓉花”的提炼，融入建筑极简流线型的立面线条，勾勒都会高级感，同时赋予了“芙蓉花”象征的繁荣富贵寓意。

　　相比标准化，华润置地更强调产品的地域性、差异化。这一逻辑贯穿项目开发始终：示范区是展示生活场景，最终的目标则是引领生活方式；示范区是精华的浓缩，整个项目则是示范区的放大和丰富，从而为客户带来更大获得感。

　　文化在创新中传承发展，城市也是。优秀的项目，必然是既“润物细无声”地融化“原生”环境，又在继承中创新，刷新区域形象。

　　成都天府九里，场地西高东低，最大高差约20m，为天府新区特色浅丘地貌。项目整体格局提取山水之意，设计因山就势，将主体建筑布局设置在场地最高点，利用场地高差在浏览动线中植入立面景观元素，通过缓坡、台阶与廊、桥、跌水的相结合，呈现高低错落、起伏变化的空间立体层次，实现了景观视线的最大化。

　　由于后排的高层建筑呼应高山垂直之势，前排的小高层呈现横向流淌之感，就如徐徐展开一幅东方蜀韵的山水画卷。

　　成都玺宸上院的建筑布局，还为整个场地创造出一个围合式的中庭，洄游式的下沉水院成为整个空间的核心，由伴山听澜、循山缘水、涵碧方间串联全园，形成山水长卷的景观结构，将开放与围合的空间内外交融。

　　成都中环天序从成都历史上最高规格的“蜀王府”吸取营养，建筑规划融入城市园林和成都蜀地化的文化属性……打造了百亩花园的超大尺度中央绿地系统，以及超大的楼间距。

　　即便是重庆中央公园悦府这样自然景观值拉满的项目，华润置地也不坐享其成。其彻底抛弃传统的建筑排布，采用点状式布局，建筑环湖簇拥，将自然景观的获取最大化。

　　每座城市总有一些让人印象深刻的住宅，它们拥有极高的颜值，是所在地的地标，赋予城市生活、消费新场景。华润置地华西大区也做了极好的示范。

　　重庆中央公园悦府的立面，汲取了全球高奢酒店建筑风格，通过大挑檐、大面积玻璃立面的度假风建筑，实现湖山景观的高度融合，有很强的度假感，而且，大面积的金属挑檐，在很大程度上提高了私密性、降低了邻居之间的生活干扰。

　　成都锦江悦府，在当地传统砖瓦木构建筑中提取冷暖两种色调作为立面底色，极简的东方构图是西南穿斗式民居的现代演绎，像一幅描绘竹子的中国水墨画。

　　重庆观宸项目，则采用全幕墙体系，立面定制珠宝化，山墙面铝板通铺到顶，业内罕见。不仅贴合观音桥商圈都市旅游区、国际时尚消费中心的气质，而且，作品本身也为商圈创造了消费新场景。

　　如同雕琢珠宝，经典的斜切方式处理立面，赋予了建筑更强的立体感，除了正立面，还兼顾了背立面、山墙面、以及各种凹槽位置的处理。

　　三、定制生活新体验至于人们停留时间最长的室内，定制化的创新体验那就更多了。去年，华润置地华西大区在成都一口气推出7个新盘，5个盘主力户型为143㎡。要知道143㎡这个面积段的户型是近年来面向改善客群的主流，供应巨大、竞争激烈。华润置地华西大区敢于亮剑，在于其通过“四化”的产品创新——入户花园化、LDKB一体化、阳台情景化、主卧小家化，一举解决了该面积段产品的核心痛点。

　　重庆观宸约243㎡的创新户型揽星·奇境，不仅做到了双主卧套，360度全景视野，而且空间高度灵活可变……

　　华润置地为什么这么牛？答案是，华润置地奉行的区域和城市深耕战略带来了底气和红利。

　　·深耕，所以不会在乎某个项目的货值最大化，而是着眼全局，以长期主义的姿态进行投入。

　　深耕逻辑下，一些短期看起来是“反常的”“违背逻辑”的动作，最终会被证明带来丰厚的回报：

　　仅在去年成都前两批次的集中供地中，华润置地华西大区就将8块地收入囊中。在去年低迷的行情下，不仅民营房企，国央企对拿地也变得更加谨慎，华润置地华西大区敢于如此大手笔，得益于其在成都20年的深耕。

　　⾃2002年进⼊成都，华润置地华西大区就紧跟时代，与城市同频，深耕成都、全域布局，通过多维业态赋能美好⽣活——先后落地⾼品质住宅、万象城、华润⼤厦、⽊棉花酒店、有巢公寓，配建代运营世界⼤运会“⼀场三馆”，成为继深圳后华润置地全业务落地最全⾯的城市。

　　比如，为了不辜负重庆中央公园悦府所在地块的文化艺术属性，其以100亩悦湖为核心，内外串联悦湖公园、秘谷公园、悦湖艺术中心、中原山公园（规划中）、重庆博物馆（规划中）、重庆图书馆新馆（规划中）等7大节点，形成了中央公园文化艺术湖区！

　　这种深耕，让其对各个片区的发展潜力、市场容量和客户需求都有精准的把握。敢于逆周期布局。

　　而且，去年华润置地华西大区在成都拿的地，全部都在成都核心区，而非近几年更火热的片区。回归主城，借力中心区原本就成熟的配套和超级交通网，能最大程度地发挥华润置地华西大区的高端产品开发能力，释放城市核心区的改善型需求，让项目入市就能火。

　　鉴于，在激烈的市场竞争中时间窗口也非常重要，还不得不说华润置地的超高运营效率。

　　面对成都7盘连发之势，成都锦江悦府，从拿地到示范区开放，仅用时4.5个月，这还是因为疫情封控停工了1个月。如果没有疫情影响，效率更高，重庆观宸开工至展示仅用了116天！而且效果惊艳。

　　地产开发是重资本活动，时间就是金钱，高效运营本身带来的成本节约以及价值创造（尽快开盘），不言而喻。更让人惊奇的是，其示范区打造的总成本，也低于对标的竞品！以成都锦江悦府为例，由于示范区后期将“0”拆改，作为会所使用（会所及风雨连廊通过架空层实现），就节省了一大笔钱！

　　这背后，离不开设计模数化、严格进行施工打样管理等的管理，离不开各个团队的密切配合。这也是城市深耕带来的管理红利。

　　企业是谋求利润最大化的组织，这是一个非常流行的观点。现代管理学之父彼得·德鲁克强烈批驳了这个观点。因为，利润不是一种原因，而是一种结果。其认为，企业唯一的使命就是创造顾客。

　　如何创造客户？提供客户想要的产品和服务！华润置地华西大区，无疑做了最好的示范。

　　进入下半场，《》。如果不深耕，不持续创新，不坚持长期主义，未来几乎不会有机会。华润置地长期主义的价值正加速释放，华润置地华西大区进击的业绩表现才刚开始。